Como calcular as quotas de condomínio por permilagem

Quase todos os conflitos sobre quotas de condomínio nascem do mesmo sítio: alguém acha que está a pagar a mais. Na maioria dos casos não está — está apenas a pagar de acordo com um critério que nunca lhe foi explicado. Este guia explica esse critério.

A regra geral: proporção do valor da fração

O artigo 1424.º do Código Civil estabelece que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, e as relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações.

Esse valor relativo está fixado no título constitutivo da propriedade horizontal e exprime-se em permilagem.

O que é a permilagem

A permilagem é a quota-parte do valor total do edifício atribuída a cada fração. A soma de todas as permilagens de um prédio é sempre 1000‰.

Uma fração de 50‰ vale 5% do edifício e, por regra, suporta 5% das despesas comuns. Uma loja no rés-do-chão com 120‰ suporta 12%.

A permilagem consta do título constitutivo, da caderneta predial e da escritura de compra e venda. Não depende da área útil isoladamente — reflete uma avaliação relativa feita no momento da constituição da propriedade horizontal.

A fórmula

Quota anual da fração = Orçamento anual aprovado × (permilagem ÷ 1000)

Quota mensal da fração = Quota anual ÷ 12

Exemplo com um prédio de 8 frações

Orçamento anual aprovado em assembleia: 12.000 € (já incluindo o fundo comum de reserva).

A verificação é sempre a mesma: a soma das permilagens tem de dar 1000 e a soma das quotas tem de dar o orçamento. Se não der, há erro no mapa.

As exceções que muita gente desconhece

Ascensores

Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles. É uma exceção expressa à regra geral.

Na prática: uma loja com entrada independente pela rua, que não é servida pelo elevador, não contribui para a manutenção do mesmo — mesmo tendo uma permilagem elevada.

Serviços de interesse comum repartidos de outra forma

As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, em vez de por permilagem.

Para isso é preciso cumprir três condições cumulativas:

1. Existir disposição do regulamento do condomínio nesse sentido;
2. Essa disposição ter sido aprovada sem oposição, por maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio;
3. Os critérios de imputação estarem devidamente especificados e justificados.

Não basta uma deliberação avulsa numa assembleia. Sem regulamento e sem justificação dos critérios, a repartição alternativa é frágil.

Erros frequentes no mapa de quotas

• Permilagens que não somam 1000. Acontece em prédios com alterações ao título constitutivo mal registadas. Enquanto não estiver corrigido, qualquer mapa está errado.
• Aplicar a permilagem a despesas de ascensor. Repartir o elevador por todos, incluindo frações não servidas, é contrário à lei e é motivo de impugnação.
• Arredondamentos que não fecham. Arredondar cada quota ao cêntimo pode fazer com que a soma não corresponda ao orçamento. A diferença tem de ser explicitamente atribuída.
• Não distinguir despesas correntes de despesas extraordinárias. Obras aprovadas à parte não devem ser diluídas na quota mensal sem estarem identificadas.
• Não indicar o valor anual e a data de vencimento na ata. Desde a Lei n.º 8/2022, a ata que delibera as contribuições tem de mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das obrigações.

Simule antes de levar a assembleia

Um mapa de quotas que não fecha é a forma mais rápida de perder uma assembleia. Antes de apresentar, vale a pena simular.

A nossa ferramenta gratuita de orçamento de condomínio calcula automaticamente os valores por fração a partir das permilagens e do orçamento anual, e mostra o total mensal por condómino.

Para emitir os avisos de cobrança, controlar pagamentos e ter a conta corrente de cada condómino sempre disponível no portal de condóminos, o SolidSoft GC faz isso de forma automática, com contabilidade em base SNC.

Veja também: Como fazer o orçamento de um condomínio e Fundo comum de reserva do condomínio.