Como Fazer o Orçamento de um Condomínio: Guia Completo (+ Modelo Grátis)

Preparar o orçamento de um condomínio é, todos os anos, uma das tarefas que mais ansiedade gera ao administrador. É o documento que vai a votação na assembleia, que define quanto cada condómino paga e que, se estiver mal feito, é a primeira coisa a ser contestada.

A boa notícia é que, com método, fazer um orçamento de condomínio é simples. Neste guia explicamos o que incluir, como cumprir a lei e como calcular as quotas — e no final pode descarregar um modelo pronto a usar.

O que é o orçamento de condomínio (e porque é obrigatório)

O orçamento é a previsão das despesas do condomínio para o ano seguinte, acompanhada da forma como essas despesas serão repartidas pelos condóminos. É a base que sustenta as quotas que cada fração paga.

A sua aprovação é uma das competências da assembleia de condóminos: sem orçamento aprovado, o administrador não tem legitimidade para cobrar quotas com segurança nem para fazer face às despesas correntes. Por isso, é prática (e boa gestão) apresentá-lo na assembleia ordinária anual.

Passo 1 — Levantar as despesas correntes

O primeiro passo é listar todas as despesas previsíveis para o ano. As mais comuns são:

• Limpeza das partes comuns (contrato ou pessoa contratada);
• Eletricidade das zonas comuns (halls, escadas, iluminação exterior);
• Água das partes comuns (rega, limpezas);
• Manutenção do elevador — contrato obrigatório quando existe elevador;
• Seguro do edifício — obrigatório por lei, pelo menos contra o risco de incêndio;
• Manutenção de AVAC / caldeira, jardinagem, e outros contratos aplicáveis;
• Honorários de administração, quando a gestão é profissional;
• Pequenas reparações e imprevistos — convém reservar uma verba.

Dica: baseie as estimativas nos valores reais do ano anterior e acrescente uma margem para a inflação dos contratos.

Passo 2 — Constituir o fundo comum de reserva (a regra dos 10%)

A lei portuguesa obriga à existência de um fundo comum de reserva destinado a custear obras de conservação do edifício. Cada condómino deve contribuir, anualmente, com um valor correspondente a, no mínimo, 10% da sua quota para as despesas do condomínio.

Na prática, ao orçamento das despesas correntes acrescenta-se +10% para o fundo de reserva. Este montante não desaparece no fim do ano: acumula-se ao longo do tempo para fazer face a obras futuras (telhados, fachadas, elevador), evitando derramas extraordinárias inesperadas.

Sobre a base de cálculo exata dos 10%, as regras de depósito bancário e o que acontece quando a fração é vendida, veja o guia dedicado ao fundo comum de reserva do condomínio.

Passo 3 — Calcular as quotas por permilagem

Em regra, as despesas são repartidas na proporção do valor relativo de cada fração, expresso em permilagem (os “permilados” que constam do título constitutivo da propriedade horizontal). A soma de todas as frações é sempre 1000.

O cálculo é direto:

Quota anual da fração = (Permilagem da fração ÷ 1000) × Total a orçamentar
Quota mensal = Quota anual ÷ 12

Exemplo: se o total a orçamentar (despesas + fundo de reserva) for 7.293 € e uma fração tiver 250 permilagens:

• Quota anual = (250 ÷ 1000) × 7.293 € = 1.823,25 €
• Quota mensal = 1.823,25 € ÷ 12 = 151,94 €

A soma das quotas de todas as frações deve igualar exatamente o total a orçamentar.

Há exceções importantes a esta regra — nomeadamente os ascensores, em que só participam os condóminos cujas frações são por eles servidas. Estão explicadas em como calcular as quotas de condomínio por permilagem.

Passo 4 — Apresentar e aprovar em assembleia

Leve o orçamento à assembleia de forma clara: uma página com o total de despesas, o fundo de reserva e a tabela de quotas por fração. Aprovado, registe os valores em ata — é esse o documento que legitima a cobrança das quotas ao longo do ano. Desde a Lei n.º 8/2022, essa ata tem de indicar o montante anual de cada condómino e a data de vencimento; veja o que tem de constar na ata da assembleia.

Erros comuns a evitar

• Esquecer o fundo de reserva — é obrigatório e protege o condomínio de derramas;
• Subestimar despesas — orçamentar a menos leva a faltas de tesouraria a meio do ano;
• Não repartir por permilagem quando o título constitutivo assim o exige;
• Não registar em ata — sem ata aprovada, a cobrança fica frágil.

Faça uma vez, repita com um clique

Para um condomínio, uma folha de cálculo resolve. O problema aparece quando gere vários: replicar o orçamento, emitir avisos de cobrança, enviar recibos e manter a contabilidade segundo o SNC para cada um, manualmente, consome dias todos os meses.

É exatamente isso que o GC – Gestão de Condomínios automatiza: orçamentos, quotas, avisos, recibos e contabilidade, num só sítio. Mas isso é o passo seguinte — comece por descarregar o modelo gratuito e fazer o orçamento deste ano sem complicações.