O fundo comum de reserva é uma das obrigações do condomínio que gera mais dúvidas e, ao mesmo tempo, um dos pontos que mais rapidamente descredibiliza um administrador em assembleia quando as contas não batem certo. Este guia explica o que a lei exige, como se calcula e o que costuma correr mal.
O que é o fundo comum de reserva
É uma poupança obrigatória do condomínio, constituída para custear as obras de conservação das partes comuns do edifício. A obrigação está prevista no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
A lógica é simples: em vez de o condomínio ser apanhado desprevenido quando o telhado precisa de ser refeito ou o elevador de ser substituído, acumula gradualmente uma reserva ao longo dos anos.
Quanto é: a regra dos 10%
Cada condómino contribui para o fundo com um montante correspondente a, no mínimo, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
Repare no detalhe que costuma ser mal interpretado: os 10% não são calculados sobre o valor da fração nem sobre o orçamento total de forma avulsa — são calculados sobre a contribuição de cada condómino para as restantes despesas.
Exemplo prático
Um condomínio com um orçamento anual de despesas correntes de 12.000 €:
| Cálculo | Valor | |
|---|---|---|
| Despesas correntes anuais | — | 12.000 € |
| Fundo comum de reserva (mínimo 10%) | 12.000 € × 10% | 1.200 € |
| Total a orçamentar | 12.000 € + 1.200 € | 13.200 € |
Para um condómino com uma permilagem de 50‰:
- Quota-parte nas despesas correntes: 12.000 € × 50/1000 = 600 €/ano
- Contribuição para o fundo de reserva: 600 € × 10% = 60 €/ano
- Total anual: 660 €, ou seja 55 €/mês
A assembleia pode deliberar uma percentagem superior a 10% — o que é frequente em edifícios antigos ou com obras previstas. O que não pode é ficar abaixo do mínimo legal.
Onde tem de estar depositado
O fundo comum de reserva deve ser depositado numa instituição bancária, em conta do condomínio. A sua administração compete à assembleia de condóminos.
Na prática, isto significa que o fundo não deve estar misturado com a tesouraria corrente, nem em contas pessoais do administrador. Um condomínio bem gerido consegue mostrar, em qualquer momento, qual é o saldo do fundo e qual é o saldo corrente.
Quando pode ser utilizado
O destino natural do fundo são as obras de conservação das partes comuns.
Se a assembleia deliberar usá-lo para um fim diferente, a lei impõe uma salvaguarda: os condóminos têm de assegurar a reposição do montante utilizado, através de uma contribuição extraordinária, no prazo máximo de 12 meses a contar da data da deliberação.
Por outras palavras: o fundo pode ser desviado do seu fim, mas nunca esvaziado sem consequência.
O que acontece quando a fração é vendida
Esta é a pergunta mais recorrente nas assembleias e a resposta é clara: o fundo pertence ao condomínio, não ao condómino.
Quem vende a fração não tem direito a reaver a parte com que contribuiu ao longo dos anos. O valor permanece no condomínio e passa a beneficiar o novo proprietário. É por isso que o saldo do fundo de reserva é — ou devia ser — um dos elementos consultados por quem compra uma fração.
Cinco erros que custam credibilidade em assembleia
- Calcular os 10% sobre a base errada. Sobre o valor patrimonial da fração em vez da quota-parte nas despesas. O número sai errado e alguém vai notar.
- Não separar o fundo da tesouraria corrente. Sem separação, é impossível responder de forma credível a “quanto temos de reserva?”.
- Esquecer o fundo no orçamento. O fundo acresce às despesas correntes; se não for orçamentado, o condomínio fecha o ano em incumprimento legal.
- Usar o fundo sem plano de reposição. A lei dá 12 meses. Sem calendário de reposição definido na própria deliberação, o assunto perde-se.
- Não documentar o saldo na ata. O saldo do fundo devia constar do relatório de contas apresentado em assembleia, com o histórico de movimentos.
Como preparar isto sem folhas de cálculo
Calcular a permilagem de cada fração, aplicar os 10%, separar o fundo da tesouraria corrente e produzir um mapa que aguente perguntas em assembleia — em Excel, isto consome horas e é fácil de errar quando o condomínio tem dezenas de frações.
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