Administrar um condomínio deixou de ser apenas cobrar quotas e mandar arranjar o que avaria. A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, em vigor desde 10 de abril de 2022, alargou significativamente o conjunto de deveres do administrador — e vários deles têm prazos concretos associados.
Este artigo reúne os que têm impacto direto no dia a dia.
Obrigações com prazo definido
Estas são as que mais facilmente geram reclamações, porque o incumprimento é objetivo e fácil de demonstrar.
| Obrigação | Prazo |
|---|---|
| Executar deliberações não impugnadas | 15 dias úteis |
| Emitir declaração de dívida, quando solicitada | 10 dias |
| Informar os condóminos sobre processos em curso | Pelo menos semestralmente |
| Repor o fundo de reserva usado para fim diverso | Até 12 meses após a deliberação |
Executar deliberações em 15 dias úteis
O administrador deve executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação no prazo de 15 dias úteis. Deixou de haver margem para deixar deliberações em suspenso indefinidamente por falta de tempo.
Declaração de dívida em 10 dias
Quando solicitada, o administrador tem de emitir, no prazo de 10 dias, declaração sobre o montante de todos os encargos em vigor relativos à fração, com indicação da sua natureza, montantes e prazos de pagamento.
Este documento é pedido tipicamente em processos de compra e venda. Um atraso aqui bloqueia uma escritura — e é das queixas que mais rapidamente chega ao condomínio.
Informação semestral sobre processos em curso
Pelo menos semestralmente, por carta ou correio eletrónico, o administrador deve informar os condóminos sobre os processos em curso. Não é uma cortesia; é um dever com periodicidade fixada.
Obrigações relacionadas com as contas
Verificar o fundo comum de reserva
Entre as atribuições do administrador está a de verificar a existência do fundo comum de reserva, obrigatório nos termos do Decreto-Lei n.º 268/94 e correspondente a, no mínimo, 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas.
Sobre o cálculo e as regras de utilização, veja o guia dedicado ao fundo comum de reserva do condomínio.
Exigir as quotas, com juros e sanções
Compete ao administrador exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias aplicáveis.
Sendo a ata título executivo contra o condómino incumpridor, esta obrigação tem dentes — desde que a ata esteja corretamente redigida. Ver: Ata da assembleia de condóminos.
O problema real: volume, não complexidade
Nenhuma destas obrigações é intelectualmente difícil. O problema é a escala.
Um administrador com 15 condomínios e 600 frações tem, em qualquer momento:
- deliberações com prazo de execução a correr em vários condomínios ao mesmo tempo;
- pedidos de declaração de dívida com 10 dias de prazo, dispersos por email;
- comunicações semestrais a preparar para centenas de condóminos;
- fundos de reserva a verificar condomínio a condomínio.
Sem um sistema que registe e avise, o incumprimento não resulta de má-fé — resulta de esquecimento.
Onde o software entra
O SolidSoft GC foi construído para este problema concreto: agenda auto-programada que mostra o que está por fazer e com que prazo, registo de pedidos e ocorrências com acompanhamento até à resolução, emissão automática de avisos de cobrança e recibos, e histórico auditável de cada operação com utilizador, data e contexto.
O portal de condóminos reduz ainda a origem do problema: documentos, saldos, conta corrente e pedidos ficam acessíveis aos condóminos sem passarem por telefonemas ou emails para o administrador.
Pode experimentar gratuitamente durante 14 dias, sem registo e sem cartão de crédito.