Quotas em atraso são o problema mais comum e mais desgastante na administração de um condomínio. Atrasam obras, desequilibram o orçamento e criam tensão entre vizinhos. A boa notícia é que a lei dá ao condomínio um caminho claro para cobrar — e grande parte da cobrança decide-se antes de a dívida existir.
Este guia percorre esse caminho, da prevenção à ação executiva.
1. Prevenir: uma ata que já serve para cobrar
A ferramenta mais poderosa do condomínio é a ata da assembleia que aprovou o orçamento. Nos termos do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, essa ata constitui título executivo contra o condómino que não pague a sua quota-parte no prazo estabelecido.
Para que funcione, a ata deve indicar:
- o montante anual a pagar por cada condómino;
- a data de vencimento das respetivas obrigações.
Uma ata vaga (“as quotas mantêm-se”) enfraquece a cobrança. Veja em detalhe o que tem de constar na ata da assembleia.
2. Lembrar cedo, antes de a dívida crescer
A maioria dos atrasos não é má-fé: é esquecimento, mudança de conta ou uma fatura que não chegou. Por isso, os primeiros passos devem ser simples e rápidos:
- aviso de cobrança enviado a tempo, com o valor e a data de vencimento;
- lembrete poucos dias depois do vencimento;
- formas de pagamento fáceis, como MB WAY ou referência Multibanco.
Quanto mais cedo o condómino é lembrado, menor a dívida e mais fácil a resolução.
3. Juros e sanções pecuniárias
Compete ao administrador exigir a quota-parte de cada condómino, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas no regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia (artigo 1436.º do Código Civil).
Há um limite: as penas pecuniárias aplicadas a um condómino num ano não podem exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da sua fração (artigo 1434.º do Código Civil).
4. A interpelação formal
Se os lembretes não resultarem, segue-se uma carta formal ao condómino, com:
- o valor em dívida, discriminado por quota;
- o prazo para pagar;
- a indicação de que, sem pagamento, o condomínio avançará para a cobrança judicial.
Uma segunda carta, mais firme, é comum antes de se avançar para tribunal. Manter registo destas cartas é importante para o processo.
5. O acordo de pagamento
Muitas vezes, a forma mais rápida de recuperar o dinheiro é um acordo de pagamento em prestações. Deve ficar por escrito, com o valor de cada prestação, as datas e o que acontece se uma prestação falhar.
6. A ação executiva e o prazo de 90 dias
Quando nada resulta, o condomínio avança para tribunal — e, graças à ata, pode fazê-lo diretamente com uma ação executiva.
A Lei n.º 8/2022 tornou esta etapa uma obrigação do administrador: deve instaurar a ação judicial no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do IAS do respetivo ano civil.
Na prática, isto significa que o administrador precisa de saber, a cada momento, há quanto tempo cada dívida existe e quanto vale — para não deixar passar o prazo.
Como o GC ajuda a cobrar
O SolidSoft GC acompanha cada uma destas etapas:
- Avisos de cobrança emitidos e enviados por email, com SMS automático e um SMS de reforço 15 dias depois.
- Pagamento por MB WAY, Multibanco ou Payshop no portal e na app do condómino, com o recibo emitido automaticamente.
- Dívidas por fração inseridas nas cartas e documentos a partir dos dados reais.
- Módulo de Contencioso: 1.ª e 2.ª carta, acordos de pagamento, processos judiciais e diligências, com as quotas passadas para contencioso. Disponível a partir do plano Growth — veja os planos e preços.
Assim, a cobrança deixa de depender da memória de cada um e passa a seguir um processo.